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À retenir avant de commencer
Ce guide décrit la fiscalité applicable à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Les honoraires versés à un mandataire dans le cadre d'une gestion locative déléguée constituent une charge déductible au régime réel, mais ne modifient pas le régime fiscal applicable au bien.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le total des revenus fonciers bruts perçus par le foyer fiscal n'excède pas 15 000 € par an. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter l'ensemble des charges, sans qu'il soit nécessaire de les justifier individuellement.
Ce régime ne s'applique pas aux biens relevant de certains dispositifs fiscaux particuliers avec déduction spécifique (par exemple certains dispositifs anciens de type Périssol, Besson ou Robien). Le propriétaire peut, sur option, renoncer au micro-foncier pour choisir le régime réel, option irrévocable pendant trois ans.
Le régime réel et les charges déductibles
Le régime réel s'applique automatiquement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option en-deçà de ce seuil. Il permet de déduire les charges réellement supportées, ce qui peut être avantageux lorsque le bien génère des charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt, honoraires de gestion).
Frais de gestion et honoraires
- Les honoraires versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble (mandataire, administrateur de biens) sont déductibles pour leur montant réel, justificatifs à l'appui.
- Les frais de procédure liés à un litige avec le locataire (avocat, notaire, huissier) sont également déductibles pour leur montant réel.
- Un forfait de 20 € par local peut en outre être déduit au titre des autres frais de gestion (courrier, téléphone, déplacements), sans justificatif, en plus des frais réels ci-dessus.
Travaux : une distinction essentielle
| Type de dépense | Déductible ? | Exemple |
|---|---|---|
| Réparation et entretien | Oui | Remise en état sans modification de la consistance du bien |
| Amélioration (habitation) | Oui | Ajout d'un équipement ou d'un confort nouveau, sans changer la structure |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Non | Modification importante du gros œuvre, augmentation de la surface habitable |
Intérêts d'emprunt
Les intérêts d'un emprunt souscrit pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement ou la réparation du bien loué sont déductibles, ainsi que certains frais annexes (frais de dossier, garantie, assurance décès liée au prêt). Le remboursement du capital n'est jamais déductible.
Autres charges déductibles
- La taxe foncière et ses taxes annexes, pour la part incombant au propriétaire.
- Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, dommages), pour leur montant réel.
- Les provisions pour charges de copropriété, déductibles l'année de leur versement, sous réserve de régularisation l'année suivante.
Le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le déficit qui en résulte (hors intérêts d'emprunt) peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans une certaine limite.
| Situation | Plafond annuel |
|---|---|
| Cas général | 10 700 € |
| Travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G (dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027) | 21 400 € |
La fraction du déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que le déficit lié aux intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Point de vigilance
Le plafond majoré de 21 400 € a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026, qui modifie l'article 156 du code général des impôts. Certains documents administratifs plus anciens mentionnent encore l'échéance initiale du 31 décembre 2025 : en cas de doute, vérifiez la version consolidée de l'article 156 du CGI ou rapprochez-vous d'un professionnel avant de vous engager sur des travaux dans cette optique.
Comparaison rapide avec la location meublée
La location meublée relève d'un régime différent : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non les revenus fonciers.
| Type de location meublée | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée, meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % (minimum 305 €) |
Ces seuils, issus de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, évoluent pour les revenus perçus à compter de 2026 : le plafond applicable aux locations meublées longue durée et aux meublés de tourisme classés est relevé à 83 600 € (abattement de 50 %), tandis que le meublé de tourisme non classé reste soumis au seuil de 15 000 € et à l'abattement de 30 %.
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut, contrairement au régime foncier, pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier. Depuis une réforme entrée en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements déduits viennent toutefois diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente la plus-value imposable lors de la revente.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du régime micro-foncier en 2026 ?
Le régime micro-foncier s'applique lorsque les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de justifier de charges réelles.
Quelle est la différence entre dépenses de réparation et dépenses de construction ?
Les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement, qui modifient le gros œuvre ou augmentent la surface habitable, ne sont en revanche pas déductibles.
Quel est le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global ?
Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond peut être porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir un logement des classes E, F ou G, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
La fiscalité change-t-elle si la gestion du bien est déléguée à un professionnel ?
Non, le régime fiscal applicable (micro-foncier ou réel) dépend du montant des revenus et du choix du propriétaire, pas du mode de gestion. En revanche, les honoraires de gestion versés à un mandataire sont une charge déductible au régime réel, au même titre que les autres frais de gestion.
Sources
- BOI-RFPI-DECLA-10, Régime micro-foncier, BOFiP
- BOI-RFPI-BASE-20, Charges déductibles, BOFiP
- BOI-RFPI-BASE-20-30-10, Dépenses de travaux, BOFiP
- BOI-RFPI-BASE-30-20, Modalités d'imputation des déficits fonciers, BOFiP
- Article 156 du Code général des impôts, Légifrance
- Analyse juridique : loi de finances pour 2026, ANIL
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (plus-value LMNP), Légifrance